Bei unserer diesjährigen Wochenendklausur hat sich die UDW schwerpunktmäßig mit dem Thema „Wohnen in Wulkaprodersdorf“ beschäftigt. Dabei ging es in erster Linie um mögliche Baulanderschließungen. Ein Thema, dass seit Jahren in Wulkaprodersdorf vernachlässigt wurde, jetzt aber seit Monaten den Gemeinderat intensiv beschäftigt.
Die zentralen Fragen dabei sind:
Welche Flächen könnten für die Zukunft für Baugebiete in Wulkaprodersdorf relevant sein?
Was passiert mit den derzeitigen Aufschließungsgebieten?
Wie können wir unsere Baulandreserven reduzieren, die uns daran hindern neue Bauflächen zu erschließen?
Für den derzeit akuten Bauplatzbedarf gilt es kurz- mittel- und langfristige Ziele zu definieren.
Bauplätze sind in Wulkaprodersdorf nur sehr schwer zu bekommen. Das führt dazu, dass junge Familien abwandern. Andrerseits gibt es genug Bauplätze, die jedoch in privater Hand sind und für die Kinder oder Enkeln reserviert werden. Manche verkaufen ihre Bauplätze auch deshalb nicht, weil sie derzeit kein Geld benötigen. Da kann die öffentliche Hand nicht eingreifen.
BAULANDRESERVEN
Die Aufschließung von neuen Bauplätzen ist derzeit nicht möglich. Das wird von der Landesregierung untersagt, weil wir in Wulkaprodersdorf ausreichend Baulandreserven haben.
Wenn wir neue Bauplätze aufschließen wollen, müssen wir unsere Baulandreserven reduzieren. Das ist nur möglich, wenn wir alle „Bauland Aufschließungsgebiete“ entweder in Bauland umwidmen und dafür sorgen, dass sie auch in den nächsten Jahren bebaut werden können, oder diese wieder in Grünland zurückwidmen.
Von diesen Aufschließungsgebieten gibt es zwei: das Gebiet zwischen Mühlgasse, Aussiedlerhof Kaiser und Bahntrasse (ca. 9 ha) und zwischen Oberer Gartengasse und Bahntrasse (ca. 2 ½ ha).
Für eine Umwidmung hat der Gemeinderat (mit einer Stimmenthaltung) Umwidmungskriterien beschlossen: Nur wenn alle Bauplätze entweder an die Gemeinde gehen, die diese mit einem Bauzwang innerhalb von 5 Jahren verkauft, oder die im Besitz verbleibenden Bauplätze mit einem privatrechtlich abgeschlossenen Bauzwang von 10 Jahren belegt werden.
Wenn das nicht möglich ist, müssten diese Flächen wieder in „Grünland“ rückgewidmet werden.
NEUERSCHLIESSUNG VON BAUFLÄCHEN
Erst durch die Reduzierung der Baulandreserven würde der Weg frei sein für die Erschließung von neuen Bauflächen. Welche das sein könnten, damit hat sich die UDW intensiv bei dieser Klausur beschäftigt und das wird auch Thema in den Gesprächen mit den anderen Fraktionen im Rahmen des Dorfentwicklungsprozesses sein.
Das ist keine einfache Sache. Wir haben uns damit beschäftigt, welche Vorgangsweise dabei optimal wäre.
Erhebung der Grundeigentümer/innen
Erarbeiten einer Strategie, damit alle Grundeigentümer/innen mitgehen und sämtliche Vor- und Nachteile von allen getragen werden.
Ausscheiden jener Flächen, die nicht als Bauland geeignet sind.
Festlegen der Gebiete, die als Bauland herangezogen werden können.
Verhandlung mit allen Eigentümer/innen
Zonierung bzw. Reihenfolge in welcher Reihenfolge die Flächen parzelliert werden sollen.
Aufgrund der Mehrheitsverhältnisse im Gemeinderat (niemand hat eine absolute Mehrheit) gibt es jetzt die Möglichkeit, dass sich alle drei Fraktionen zusammensetzen und ein gemeinsames Projekt erarbeiten.
Die UDW sieht seit Jahren die Notwendigkeit Bauland zu mobilisieren, damit unsere jungen Menschen bauen und im Dorf bleiben können. Das Problem wurde jedoch von den Bürgermeistern in den vergangen Jahren zu wenig ernst genommen und jahre- oder fast jahrzehntelang wurde nichts aktiv getan, obwohl das seit langem absehbar war. Wir haben in Wulkaprodersdorf keine wirklich optimal verfügbaren Baugründe. Die meisten sind durch Lärm und Verkehr belastet. Viele Flächen liegen im Hochwasserschutzgebiet. Und sehr viele Bauflächen sind nicht verfügbar, weil sie für zukünftigen Bedarf „gehortet“ werden. Daher braucht es eine vorausschauende gesamtheitliche Betrachtung des Ortsgebietes nach den Kriterien des Raumplanungsgesetzes.
Unser Vorschlag: Es ist höchst an der Zeit sich überfraktionell mit diesem Thema zu beschäftigen und eine entsprechende Planung mit Fachleuten vorzunehmen. Lesen Sie hiezu auch den Beitrag der Wiener Zeitung vom 13.9.2016 „Wenn die Reserve zur Last wird„, Gastbeitrag von Michael Maxian .
Aktuelle Situation in Wulkaprodersdorf
Großzügige Umwidmungen in den 60er und 70er Jahren: Damals wurden große Flächen Grünland in „Aufschließungsgebiet Bauland“ umgewidmet. Da nahm man es nicht so genau, ob diese vielleicht sogar im Überschwemmungsgebiet lagen oder nicht. Teile davon wurden rückgewidmet, aber viele befinden sich auch heute noch in privatem Eigentum. Heute wären viele dieser Umwidmungen nicht mehr möglich.
Wulkaprodersdorf hat große Baulandreserven: Derzeit sind viele Bauplätze in Wulkaprodersdorf vorhanden, die noch nicht bebaut sind. Dadurch ist die Gemeinde blockiert, neue Bauplätze zu erschließen. Denn die Landesregierung genehmigt keine neuen Umwidmungen von Grünland in Bauland, da es in Wulkaprodersdorf genügend Baulandreserven gibt.
Wulkaprodersdorf hat zu wenig verfügbare Bauplätze, da kaum Grundstücke von privaten Besitzern zum Verkauf angeboten werden.
Die Verfügbarkeit von Bauplätzen zu erhöhen ist eine wichtige Aufgabe der Gemeinde. Es ist notwendig vorhandene Aufschließungsgebiete umzuwidmen, dass diese schnell bebaut werden können und es ist notwendig, sich vorausplanend mit der Baulandmobilisierung auseinander zu setzen. Derzeit gibt es im Dorf zwei große Aufschließungsgebiete.
Die Gemeinde hat Aufschließungskriterien beschlossen, 50% der Grundstücke zum ortsüblichen Preis an die Gemeinde zu verkaufen und diese mit Bauzwang zu belegen. Bleiben bei einer Umwidmung allerdings mehr als 50 % der Grundstücksflächen weiter im Privatbesitz, sind wieder Bauplätze auf Jahre blockiert und belasten die Baulandreserven der Gemeinde.
DORFENTWICKLUNG – TEILBEREICH „WOHNEN IM DORF“
Der Vorschlag der UDW ist es, gemeinsam mit den anderen Fraktionen einen Fahrplan für Wohnmöglichkeiten für die nächsten Jahre/ Jahrzehnte zu entwickeln. Dabei geht es um Schaffung von Bauplätzen und Wohnungen sowie um eine Belebung des Ortskerns.
Das derzeit laufende Dorfentwicklungprojekt bietet eine gute Chance sich über alle Parteien hinweg – unter Einbeziehung von Fachleuten der Raumplanung und des Hochwasserschutzes – mit den Möglichkeiten zur Lösung diese Probleme zu befassen.
Die UDW hat sich, wie schon berichtet, bereits in einem eigenen Workshop damit befasst und wird diese Unterlagen mit einbringen. Einige unserer Zielvorstellungen sind:
ZIELE DER UDW
Kontrolliertes Wachstum der Gemeinde bei hoher Lebensqualität
Schaffung von Wohnraum und hochwertiger Infrastruktur (150 – 300 Wohneinheiten in 20 Jahren), Mix aus Eigenheimen und Wohnungen (30 : 70) und alternatives Wohnen (zB. „Junges Wohnen“, Alten-WGs, Starterwohnungen)
Baulandmobilisierung
Einbeziehung der Bevölkerung bei der Planung bzw. Bedarfserhebung Zielgruppen: Jung-Wulkaproderdorfer/innen zu halten, Zuzug junger Menschen und Familien
Wir sind der Ansicht, dass es Aufgabe des Gemeinderates ist,
Entscheidungen zum Wohle aller Bürgerinnen und Bürger zu treffen.
Bei Baulandumwidmungen müssen daher unbedingt folgende Grundregeln beachtet werden:
Keine Förderung von Baulandspekulationen.
Keine Erhöhung der Baulandreserven in privatem Besitz. Abtretung von mindestens 50% des Flächeneigenanteils.
Umwidmung mit Bauzwang.
Keine Einschränkung für vorausschauende Planungen und Erweiterungen von Bauland in der Gemeinde.
DAS BAUGRUNDSCHLAMASSEL DER ÖVP
Seit vier Jahren möchte der Bürgermeister Baugründe umwidmen. Zuerst das Gebiet im Bereich Weinbergstraße (links bei der Ausfahrt Wulkaprodersdorf Richtung Siegendorf).
Bau- und Betriebsgebiet Weinbergstraße
Seit 2015 wurden vom Bürgermeister Grundstücksverhandlungen geführt, geplant und Bodenproben entnommen, Kosten investiert, um schließlich von der Raumplanungsbehörde festgestellt zu bekommen, dass es genug gewidmete Baulandreserven in Wulkaprodersdorf gibt und es daher keine Genehmigung von der Raumordnung des Landes für ein neues Baugebiet gibt.
Im März 2018 wurde das nächste Vorhaben des Bürgermeisters, die Umwidmungskriterien für das Aufschließungsgebiet (gemischtes Baugebiet) ‚Mühlgasse‘, vom Gemeinderat einstimmig beschlossen. Allerdings hat schon damals die UDW darauf aufmerksam gemacht, dass das geplante Baugebiet an einen Aussiedlerhof angrenzt und dass es Probleme geben könnte.
Baugebiet Mühlgasse
Diese Bedenken wurden als unsinnig abgetan. Seither wurde schrittweise von GR-Sitzung zu GR-Sitzung, ein Problem um das andere bekannt. Der Gemeinderat wurde immer wieder vor neue Fakten gestellt:
* Lärm- und Geruchsbelastung durch Schweinemaststall – Gutachten erforderlich;
* Verlegung des Stalls – Kostenbeteiligung der Käufer mit 4,- € /m2,
* vertragliche Vereinbarung mit dem Besitzer des Aussiedlerhofs, etc.
Anmerkungen:
Ob auf einem Gelände mit einer bestimmten Nutzungsform (gewerblich, wohnen, industriell ..) gebaut werden kann ist im Flächenwidmungsplan ersichtlich. Ein Flächenwidmungsplan umfasst die Gemeindeplanung für das gesamte Gemeindegebiet und wird auf Basis des Katasterplanes erstellt.
Der Flächenwidmungsplan ordnet jedem Grundstück eine bestimmte Widmung zu, die festlegt, wie das Grundstück genutzt werden kann. Darin sind auch eventuelle Nutzungsbeschränkungen ersichtlich zB.: Naturschutzgebiete, Hochwassergebiete ua.
Flächenwidmungspläne unterliegen der Aufsicht durch die jeweilige Landesregierung, welche den Plan nach fachlicher und rechtlicher Prüfung auf Übereinstimmung mit dem zugrundeliegenden Gesetz genehmigt oder untersagt. Die Flächen werden unterteilt in:
Baulandgebiete
Bauland bzw. Bauland Mischgebiet
Aufschließungsgebiete(noch nicht erschlossen). Die Umwidmung von Grünland in Bauland muss vom Gemeinderat beschlossen werden, bedarf aber der Genehmigung durch das Amt der Landesregierung.
Wenn ein Aufschließungsgebiet Bauland bereits vorhanden ist, bedarf es nur mehr eines Gemeinderatsbeschlusses, um dieses in Bauland oder Bauland Mischgebiet umzuwidmen.
Grünland
Hier darf nicht gebaut werden. Es gibt aber Sondergenehmigungen, die es bäuerlichen Betrieben ermöglichen eine Gerätehalle auch auf Grünland zu stellen. Diese wird von der BH erteilt. Alle nicht der Landwirtschaft dienenden Flächen im Grünland sind gesondert auszuweisen
Verkehrsflächen
besondere Spezifikationen
Im Bauland sind folgende Nutzungskategorien vorgesehen:
In Wulkaprodersdorf liegen viele Flächen im Hochwasserschutzgebiet bzw. sind durch Verkehrslärm belastet. Diese Flächen kommen in der Regel nicht für Baugründe in Frage.
Die Kartendienste zu Kataster-, Flächenwidmungsplan und Wasserbuch finden SIe unter: geodaten.bgld.at . Die im Flächenwidmungsplan verwendeten Abkürzungen und Farben mit ihrer Bedeutung finden Sie unter: Planzeichen_VO
Bei der Gemeinderatssitzung am 7. November 2018 stand zum wiederholten Mal das Thema „Schaffung von Bauplätzen in der Mühlgasse“ auf der Tagesordnung. Der Plan des Bürgermeisters ist es, auf einer Gesamtfläche von 27.000 m2, Bauplätze bis 20m an einen Schweinemastbetrieb, der sich dort als Aussiedlerhof seit vielen Jahren entwickelt hat, zu schaffen. Dadurch ergibt sich die Problematik, dass Baugründe unmittelbar an einen geruch- und lärmbelastenden Landwirtschaftsbetrieb angrenzen würden.
Nachdem sich der Bürgermeister mit dieser Problematik nicht von Anfang an beschäftigt hat, wird nun sukzessive seit dem Frühjahr nach Lösungen gesucht.
Der Landwirt ist bereit, die Stallungen weiter weg zu verlegen. Für den optimalen Standort sollten als Grundlage ein Geruchs- u. Lärmgutachten eingeholt werden.
In der Gemeinderatssitzung im September hat die UDW und auch die SPÖ verlangt, dass ein entsprechendes Gutachten eingeholt und der vorliegende Muster-Optionsvertrag rechtlich geprüft wird. Diesem Vorschlag hat die ÖVP nicht zugestimmt. In Folge hat der Bürgermeister selbst ein Geruchsgutachten eingeholt. Trotzdem er selbst eine Sitzung zuvor der Meinung war, dass nicht der Geruch sondern vielmehr die Lärmentwicklung durch die säugenden Mutterschweine zur Belastung in der Nachbarschaft führt, lag in der letzten GR-Sitzung lediglich ein Geruchsgutachten vor.
Auch der betroffene Eigentümer selbst sieht die Belastung der AnrainerInnen in erster Linie in der Lärmproblematik.
UDW und SPÖ haben erneut einen Antrag auf Einholung eines Lärmgutachtens gestellt. Dieses wurde vom Bürgermeister und den ÖVP-Mandatar/innen wieder abgelehnt.
Die UDW möchte keinesfalls dass eine Interessenskollision zwischen Aussiedlerhof (landwirtschaftlichem Betrieb, Stall und Wohnung) und BauwerberInnen entsteht. Durch die Widmung „Aussiedlerhof“ hat der Landwirt die Möglichkeit seinen Betrieb vor wirtschaftlichen Einschränkungen und vor AnrainerInnenbeschwerden zu schützen. Daher sollte zwischen Baugebiet und Aussiedlerhof eine Pufferzone bestehen bleiben. Nach den geltenden gesetzlichen Vorschriften der Raumplanung würde diese Grundstücksfläche von Seiten der Landesbehörde heute keine Zustimmung mehr zur Aufschließung von Baugebiet erhalten.
Wir brauchen dringend Bauplätze für unsere jungen Leute und auch Wohnungen für junge und ältere Menschen. Daher braucht es eine raumplanerische Betrachtung des gesamten Ortsgebietes und eine vorausschauende und zusammenhängende Siedlungspolitik.
Diesen Sachverhalt hat die UDW am 9.11.2018 in einer Presseaussendung den wichtigsten Lokalmedien übermittelt.
Das Fehlen von Bauland im Zusammenhang mit leistbarem Wohnraum für Jungfamilien beschäftigt alle Gemeinderatsparteien seit Jahren. Auch das Bemühen um Lösungen ist allen Gemeinderatsparteien ein Anliegen. Nicht vergessen werden dürfen dabei jedoch einerseits die Raumplanungsregeln und andererseits die Auswirkungen der Bauland – Widmungen.
Im Vorjahr wurde in Wulkaprodersdorf ENDLICH das Ortsentwicklungsprojekt gestartet. Ein Projekt das die UDW seit Jahren fordert und das insbesondere durch die ÖVP bis vor Kurzem verhindert wurde. Nur durch ein GEMEINSAMES VORGEHEN können die Bedürfnisse unserer Bevölkerung und unseres Ortes umfassend erhoben, sowie die Eignung von Lösungen und deren Realisierungsmöglichkeiten eingeschätzt werden. Einige Beispiele weiterer anstehender Probleme mit denen sich die Ortsentwicklung beschäftigt:
Bauland und Wohnen für Jung und Alt (günstige Wohnungen, betreutes Wohnen ..),
Bildungseinrichtungen und Infrastrukutur (Volksschule, Kindergarten ..),
Gemeindeamt,
Betriebsansiedlungen …
Die ÖVP wirft den anderen Fraktionen Verhinderungspolitik vor, blockiert jedoch durch das eigene Vorgehen meist jede Lösung. GEMEINSAMES VORGEHEN bedeutet aber eben auch auf Vorschläge, Ideen und Bedenken der Anderen einzugehen. Man gewinnt immer mehr den Eindruck, dass ÖVP Eigeninteressen das Handeln im Gemeinderat bestimmen.
Nachfolgend einige gesetzliche Hintergundinfomationen warum Flächenwidmungen oft so schwierig sind und warum hier sture „Justament –Politik“ nicht zum Ziel führen kann. Die Landesbehörden genehmigen Baulandwidmungen nur, wenn nicht zu viel ungenutztes Bauland vorhanden ist (Schlagwort: Rückwidmung) und wenn die raumplanerischen Grundregeln eingehalten und im Einklang gehalten werden. Die Schwerpunkte sind:
natürliche Lebensgrundlagen schützen (Schutz des Bodens, Luftreinhaltung, Natur- und Landschaftsschutz ….),
Gefährdung durch Naturgewalten hintanhalten,
Bedürfnisse der Bevölkerung beachten,
Rücksichtnahme auf Land- und Forstwirtschaft, Gewerbe Industrie …. für eine nachhaltige Versorgung,
Die Verletzung dieser Vorgaben führt in der Regel zur Ablehnung der Widmung durch die Raumplanungsbehörde und damit zu Zeitverzögerungen (in unserem Fall bei der Baulandschaffung) und im schlimmsten Fall zu finanziellem Schaden für die Gemeinde.
Die nächste Gemeinderatssitzung findet am Mi. 7.11.2018 um 19:00 im Gemeindeamt Wulkaproderdorf statt.
Es geht auch diesmal wieder um das Thema Baulandwidmung und einige weitere interessante Verhandlungspunkte.
Die wichtigsten Tagesordnungspunkte (TOP) dieser Sitzung:
TOP 02) Wr. Straße 91 (ehemaliger Semeliker Baumarkt) – Vorstellung des geplanten Projektes.
Eine Architektin aus Mattersburg wird in der GR-Sitzung den Bau eines Gebetshauses auf dem Objekt Wr.Straße 91 vorstellen. Über nähere Details hat der Bürgermeister den Gemeindrat bisher nicht informiert.
TOP 04) Baugebiet Mühlgasse – weitere Aufschließungskriterien, Optionsverträge.
Die UDW forderte in der letzten GR-Sitzung am 20.9.2018, dass vor Beschlussfassung in dieser Angelegenheit zuerst ein Gutachten über Lärm/Geruch eingeholt wird und die Optionsverträge rechtlich geprüft werden.
Dem hat der Bürgermeister und die gesamten ÖVP im Gemeinderat nicht zugestimmt (siehe unseren letzten Bericht).
Der Bürgermeister hat daraufhin selbst einen Gutachter beauftragt. Bei der Gemeindevorstandssitzung am 16.10.18 lagen noch keine Unterlagen vor. Die Gemeinderäte werden wieder einmal erst in letzter Minute vollständig informiert (in der Sitzung vor Beschlussantrag) und der Bürgermeister geht seine eigenen Wege – lesen Sie auch BVZ 44/2018. Wir vertreten nach wie vor den Standpunkt, bevor weitere Entscheidungen/ Beschlüsse über die Aufschließung des Baugebietes Mühlgasse getroffen werden, müssen Gutachten und rechtlich geprüfte Optionsverträge vorliegen.
TOP 8) Im Rahmen der Martinifeier – Ehrung der ehemaligen Kreisärztin sowie Ehrung von ausgeschiedenen Gemeinderäten.
Am 11.11.2018 findet im Rahmen der Martinifeier die Ehrung von unserer ehemaligen Kreisärztin Dr. Eveline Kaiser statt. Ebenfalls werden ausgeschiedene Gemeinderatsmandatare geehrt. Dazu ist die gesamte Bevölkerung recht herzlich eingeladen.
TOP 10) Ortsentwicklungskonzept – weiteres Vorgehen.
Der von der UDW beantragte Dorfentwicklungsprozess (28.3.2018) wird von allen GR-Fraktionen weitergeführt. Es geht in die Detailplanung der einzelnen Projekte wie Sanierung/Neubau Gemeindeamt, Altenbetreuung, Starterwohnungen, Schule und Kinderbetreuung etc. Es haben bereits Gespräche mit Bauträgern stattgefunden, welche in die Planung und den Bau einbezogen werden sollen.
TOP 11) Entscheidung über eine Personalausschreibung.
Im Hort der Volksschule soll eine befristete Planstelle (Helfer/in) ausgeschrieben werden.
